TOAの不動産鑑定・不動産コンサルティング

お客様別サービス概要

金融機関の皆様

担保取得にあたっての資産価値の把握

対象資産の適正な担保価値の評価はもちろん、物理的な問題点の洗い出しや、複雑な権利関係の整理などを通じて、担保適格性のご判断に有用な情報をご提供いたします。とりわけ当社は裁判所の競売評価に精通しておりますので、担保物件の換価処分性や早期売却価格の判断には他社には負けない強みを持っております。
また、ホテルやゴルフ場、レジャー関連施設、採石場、高齢者専用賃貸住宅などを初めとするオペレーショナルアセットや、定期借地権付建物や信託受益権の売買など、特殊案件の担保適格性・担保価値についても、評価実績が豊富な弊社であれば、安心してご相談いただけます。

経済的残耐用年数の査定

建物の経済的残存耐用年数は融資期間の設定などにあたり重要となります。
経済的残存耐用年数の査定を誤ると、融資期間中に、建物が経済的に陳腐化し、ご返済が滞る事態に至りかねません。あるいは、賃貸需要の旺盛なエリアにあって、建物も定期的な修繕や大規模な修繕が実施され、物理的・経済的に一定期間以上の安定稼働は期待できるにもかかわらず、法定耐用年数などの画一的な判断により、ご融資できないことも考えられます。
弊社では、鑑定評価で培ったノウハウを活かし、物理的・機能的・経済的な総合判断に基づいた利用可能期間を査定いたします。また、必要に応じて、当社提携の一級建築士による建物状況調査報告書のご提出など、ワンストップサービスによるご支援をお約束します。

資産評価サポート

弊社では、ご融資担当者向けの担保不動産の評価の見方、不動産調査における注意点、物件査定マニュアル作成のアドバイス、鑑定評価書の読み方などの研修サービスを実施しております。不動産評価に関する疑問点は、金融機関様向けの講演も多数行っている弊社にご相談ください。

専門職業家の皆様

税理士・公認会計士の先生

同族間売買等

親族同士や関係会社間、あるいは会社とその役員の間での不動産取引に際して、時価より著しく低い(あるいは高い)価格で不動産を売買した場合、思わぬ課税がされたり、税務処理の問題点が指摘される場合があります。
これら想定外の事態を防ぐためにも不動産の適正価格の証明には、当社の不動産鑑定評価書がお役に立ちます。

減損会計、時価会計

国際的な会計ルール適用の流れのなかで、企業の財務状況を適切に開示するため、保有する不動産の市場価値の把握することは重要な事項となっています。また減損会計への対応等、健全な企業会計をお手伝いいたします。
平成22年3月末以後の決算から「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」が適用されています。対象となる賃貸ビルや遊休不動産等の適正な時価の算定をいたします。

相続財産の評価
広大地に該当するのか否かという判定

平成16年に改正された「財産評価基本通達」により、広大地の評価方法は劇的に変わりました。それまで必要とされた開発想定図の作成や有効宅地化率の計算は原則不要となり、広大地評価は画一的な計算を行うというシンプルなものとなりました。

広大地が適用されれば、自用地価格より、最低でも▲40%、最大では▲65%の評価減となります。
しかし、実際に計算方法が簡素化されて、税理士さんの作業が容易になったかといえば、必ずしもそうではありません。なぜなら、新たに対象地が広大地に該当するのか否かという判定が必要になったからです。
広大地の判定には、資産税に詳しく、広大地評価に精通した当社不動産鑑定士が対応いたします。
当社では、必ず(1)現地調査を行って、税務署と申告方針につき事前協議をいたします。また、(2)開発想定図等などの資料をご準備し、税理士様を全面的にバックアップいたします。また、(3)必要に応じて、意見書等の発行も可能です。

広大地に該当しない場合の対応

広大地適用を検討する土地というのは、標準的な土地に比べて大きいことから、このような面大地については、過去の経験実績上、多くの土地において面積が大きいことによる価値の減少が生じています。
当社の経験豊富な不動産鑑定士による鑑定評価によって、適正な時価を証明することができます。

弁護士の先生

各種訴訟等に伴う鑑定評価

賃料改定や立ち退き料等の交渉・訴訟など、鑑定評価書が必要になる場合において、鑑定評価額のご提示のみならず、事案ごとの問題点の把握、解決策のご提案など、ご相談内容に応じたご対応をいたしますので、ご安心ください。
また、鑑定評価書提出後における準備書面や反論書等の作成にあたっては、不動産に関する高度な専門知識が必要となりますので、鑑定評価書提出後もご支援を継続いたします。

企業の合併・買収時における鑑定評価

事業承継にあたっては、企業価値の把握が重要となります。弊社では、鑑定評価作業を通じて、専門家の立場から、不動産固有のリスクと資産特性を把握・分析することにより、適正な経済価値の査定のみならず、今後の有効活用に役立つ情報をご提供いたします。

公共・公益団体の皆様

公共用地の取得・売却

標準地の設定、画地認定および近隣地域の設定など、路線買収
時においては、事業開始当初からご相談に応じることも多く、各公共機関様からご好評をいただいております。
里道・水路など、法定外公共物の売却、山林や宅地見込地(宅地地域等に転換することが予想される農地地域等)、墓地、調整池などのノウハウが必要な評価についても、評価実績がある弊社にお任せいただきますと、評価方針から丁寧にご説明いたします。

都市開発事業等における鑑定評価

従前資産及び従後資産の鑑定評価については、高度な専門知識を有する弊社にお任せください。
共同ビルの権利調整や再開発関連の場合は、権利関係が複雑で、煩雑なものです。複雑なものをスッキリさせ、無用なトラブルを防ぐためにも、客観的で公平な鑑定評価が必要です。

民間企業(投資家)の皆様

不動産証券化にかかる鑑定評価

資産の流動化に関する法律(資産流動化型証券化スキーム)や投資信託及び投資法人に関する法律(J-REIT、運用型証券化スキーム)等に基づく不動産の証券化にあたっては、鑑定評価書による価格モニタリングが要請されています。不動産証券化にあたっての鑑定評価書の作成は、社団法人日本証券化協会認定マスターである弊社代表までご相談下さい。

担保にかかる鑑定評価

お手持ちの不動産を担保に、事業資金などを借りるとき、鑑定評価書をご活用ください。対象資産の適正価値の把握(借入可能額の予想も可能です。)はもちろん、物理的な問題点の洗い出しや、複雑な権利関係の整理などを通じて、お手持ちの不動産の疑問点・問題点がクリアになります。
ホテルやゴルフ場、レジャー関連施設、採石場、高齢者専用賃貸住宅などを初めとするオペレーショナルアセットや、定期借地権付建物や信託受益権を担保に借入をご計画の皆様も、安心してご相談いただけます。

賃貸等不動産の時価評価

「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」が平成22年3月期より適用され、賃貸等不動産の時価評価が求められております。不動産の客観的な時価の把握は極めて困難であり、保有されるすべての賃貸用不動産を評価することは、財務諸表作成上、非常に手間のかかる作業となるのではないでしょうか。
弊社では、迅速かつ正確な評価書作成により、時価評価作業をご支援いたします。また、各評価不動産の賃貸経営上の改善点の把握、改善方法のご例示・ご提案、遊休不動産にあってはご活用方法のご提案など、付加価値の高い鑑定評価書をご提示いたします。棚卸資産の時価評価や減損処理にあたっての評価についても対応可能です。

企業の合併・買収時における鑑定評価

事業承継にあたっては、企業価値の把握が重要となります。弊社では、鑑定評価作業を通じて、専門家の立場から、不動産固有のリスクと資産特性を把握・分析することにより、適正な経済価値の査定のみならず、今後の有効活用に資する情報のご提供をお約束いたします。

不動産売買における鑑定評価書のご活用

不動産の売買・交換、同族法人間の資産の移転等、さまざまな場面で不動産の適正価値が求められます。しかしながら、株式や債券などと異なり、不動産の客観的な市場価値の把握は極めて困難といえます。
鑑定評価書は、適正な購入価格(投資採算価格)、早期売却価格、交換時の清算金の見積など、あらゆる場面でご活用できます。たとえば、鑑定評価書の不動産マーケット分析をご活用いただければ、売買交渉もスムーズに進みます。

不動産の有効活用のご支援

お手持ちの不動産の利用方法がよく分からないとき、保有不動産の効率的な活用方法をアドバイスいたします。
例えば、駐車場用地の有効活用をご検討の場合、分譲マンション、投資用マンション、オフィスビル等の建築など、複数の利用方法が考えられるほか、事業用定期借地権を締結する事により、ローリスクでの資産運用をすることも可能です。
上場企業の不動産活用コンサルを手掛ける弊社にご相談いただければ、さまざまな選択肢の中から、価値を最大化する活用方法をご提案いたします。
ご提示の事業計画に応じた活用方法のご検討もいたしますので、お気軽にご連絡ください。

不動産投資のご支援

投資用不動産の購入をご検討の場合、不動産マーケットの分析や、収益性からみたフェアバリューのご提示、複数シナリオを前提とした感応度分析など、投資判断情報をご提供いたします。

個人の皆様

相続財産の評価

広大地に該当するのか否かという判定

平成16年に改正された「財産評価基本通達」により、広大地の評価方法は劇的に変わりました。それまで必要とされた開発想定図の作成や有効宅地化率の計算は原則不要となり、広大地評価は画一的な計算を行うというシンプルなものとなりました。
広大地が適用されれば、自用地価格より、最低でも▲40%、最大では▲65%の評価減となります。
しかし、実際に計算方法が簡素化されて、税理士さんの作業が容易になったかといえば、必ずしもそうではありません。なぜなら、新たに対象地が広大地に該当するのか否かという判定が必要になったからです。
広大地の判定には、資産税に詳しく、広大地評価に精通した当社不動産鑑定士が対応いたします。
当社では、必ず(1)現地調査を行って、税務署と申告方針につき事前協議をいたします。また、(2)開発想定図等などの資料をご準備し、税理士様を全面的にバックアップいたします。また、(3)必要に応じて、意見書等の発行も可能です。

広大地に該当しない場合の対応

広大地適用を検討する土地というのは、標準的な土地に比べて大きいことから、このような面大地については、過去の経験実績上、多くの土地において面積が大きいことによる価値の減少が生じています。
当社の経験豊富な不動産鑑定士による鑑定評価によって、適正な時価を証明することができます。

不動産の有効活用のご支援

お手持ちの不動産の利用方法がよく分からないとき、保有不動産の効率的な活用方法をアドバイスいたします。
例えば、駐車場用地の有効活用をご検討の場合、分譲マンション、投資用マンション、オフィスビル等の建築など、複数の利用方法が考えられるほか、事業用定期借地権を締結する事により、ローリスクでの資産運用をすることも可能です。
上場企業の不動産活用コンサルを手掛ける弊社にご相談いただければ、さまざまな選択肢の中から、価値を最大化する活用方法をご提案いたします。
ご提示の事業計画に応じた活用方法のご検討もいたしますので、お気軽にご連絡ください。

不動産投資のご支援

投資用不動産の購入をご検討の場合、不動産マーケットの分析や、収益性からみたフェアバリューのご提示、複数シナリオを前提とした感応度分析など、投資判断情報をご提供いたします。